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导言：三月房地产销售呈现先跌后涨趋势，虽然受季节性因素影响环比上涨，但从涨幅来看，今年处于近七年来最低涨幅。即使三月后两周房地产销售情况有所回暖，但持续性仍有待观察，现在说“楼市小阳春”已现为时过早。部分城市土拍升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好，但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。
三月房地产销售呈现先跌后涨趋势，我们认为三月“小阳春”尚未到来。据房地产高频数据显示，2023年3月1-28日，30城大中城市商品房成交面积1399.94万平方米，环比二月上涨24.8%，同比去年三月同期上涨68.02%。其中一二三线城市房地产销售均同环比上涨，且三四线城市环比涨幅快于一二线，若四月份仍能出现三四线城市商品房成交面积增速快于一二线的情况，预计房地产销售面积单月同比转正提前到二季度的可能性增加。虽然三月房地产销售受季节性因素影响环比上涨，但从涨幅来看，今年处于近七年来最低涨幅。即使三月后两周房地产销售情况有所回暖，但持续性仍有待观察，现在说“楼市小阳春”已现为时过早。
近期，部分城市开启新一轮土拍，但冷热不均情况依然存在。一线和部分经济基本面较强的城市土拍火热：成都、南京和杭州等城市部分供应地块触顶成交，且平均溢价率均在6%以上；部分长三角、珠三角基本面较好的三四线城市（如绍兴、扬州等）企业拿地信心也有修复迹象，个别地块溢价率甚至高达50%。而市场波动趋势一般、地理位置一般的城市和地块土拍热度仍然较低，昆明、西安、郑州等城市成交溢价率基本为零。
值得注意的是，本轮土拍央国企和城投虽然仍为拿地主力军，但民企拿地占比较2022年明显提高，宁波和杭州民企拿地金额占比接近半数。房企投资要求在今年有所提升，除了投资回报率，投资的项目更要兼顾安全性和流通性，房企将尽量选择销售周期短的安全高效项目。这就意味着“狼多肉少”的情况在今年或有所加剧，优质地块的竞争将更为激烈。
民企拿地金额占比明显提高
部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强，民营房企开始积极入市，正是土地市场恢复的最重要标志。但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。
文章作者：黑色产业研究服务部 郭鉴标
